Was fällt unter normalen Gebrauch bei der Wohnungsübergabe?

Wenn du aus einer Mietwohnung ausziehst, geht es bei Streitigkeiten fast immer um dieselbe Frage: Ist das noch „normale Abnutzung“ (also im Mietzins eingepreist) – oder bereits ein ersatzpflichtiger Schaden bzw. übermässige Abnutzung? Im Schweizer Mietrecht ist genau diese Abgrenzung zentral.

Die rechtliche Basis (kurz & verständlich)

• Art. 267 Abs. 1 OR sagt vereinfacht: Du gibst die Wohnung in dem Zustand zurück, der sich aus vertragsgemässem Gebrauch ergibt. Normale Gebrauchsspuren gehören dazu. mietrecht.ch

• Art. 267 Abs. 2 OR: Pauschale „Abschiedszahlungen“ oder Klauseln, die mehr als echten Schaden abdecken sollen, sind nichtig. mietrecht.ch

• Art. 259 OR regelt den kleinen Unterhalt: Kleine Reinigungen/Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, musst du grundsätzlich selbst erledigen (nach Ortsgebrauch). mietrecht.ch

1) Normale Abnutzung: Dafür zahlst du nichts extra

Normale Abnutzung sind Gebrauchsspuren, die selbst bei sorgfältigem Wohnen ganz automatisch entstehen. Kurz: Das ist im Mietzins bereits eingerechnet.

Typische Beispiele (meist normal):

• leichte Schatten von Bildern/Möbeln an der Wand

• kleine, oberflächliche Spuren am Boden durch normales Wohnen

• leicht abgegriffene Türgriffe/Schalter

• leichte Veränderung der Wandfarbe durch Sonne und Zeit

• matte Armaturen trotz normaler Pflege

Wichtig: Was „normal“ ist, hängt auch von der Nutzung ab (z.B. Familie vs. Einzelperson, lange Mietdauer vs. kurzer Aufenthalt).

2) Übermässige Abnutzung: Hier ist Vorsicht geboten

Merkhilfe für die Praxis

Alles, was über normale Abnutzung hinausgeht, wird als ersatzpflichtiger Schaden behandelt.
Ob es „plötzlich passiert“ (z.B. Bruch) oder „zu stark abgenutzt“ ist (z.B. tiefe Kratzer) – am Ende geht’s meistens um dieselbe Konsequenz: Kostenersatz.

Typische Beispiele (oft ersatzpflichtig):

• tiefe Kratzer im Parkett (z.B. Möbel ohne Filzgleiter)

• grosse Flecken oder Brandstellen (Teppich/Boden/Wand)

• starke Nikotinverfärbungen oder Gerüche, die Spezialbehandlung brauchen

• zerbrochene Lavabos, gesprungene Platten oder Scheiben

• deutliche Tierkratzer an Türen/Wänden über ein normales Mass hinaus

Wie wird das verrechnet?

In der Regel gilt: nicht der Neupreis, sondern ein anteiliger Wert (Zeitwert/Restwert).
Heisst: Wenn etwas schon alt ist, ist der Anteil meist kleiner – und wenn es „durch“ ist, kann er sogar gegen null gehen.

Und die Privathaftpflicht?

Oft übernimmt sie plötzliche, unbeabsichtigte Schäden (je nach Police).
Aber: Sie zahlt nicht automatisch alles – besonders bei Dingen, die „schleichend“ entstanden sind oder als Abnutzung/Unterhalt gelten, kommt es stark auf die Bedingungen an.

3) Kleiner Unterhalt: Das sind deine Aufgaben

Der kleine Unterhalt sind Kleinigkeiten, die man ohne Spezialwissen und ohne grossen Aufwand erledigen kann. Das sind typische Punkte, die bei der Abgabe schnell auffallen – und sich mit wenig Aufwand vorher lösen lassen.

Typische Beispiele:

• Abflüsse reinigen, Duschschlauch ersetzen

• lockere Schraube anziehen, kleine Teile ersetzen

• kleine Defekte/fehlende Kleinteile im Alltag (je nach Situation)

4) So erkennst du die richtige Kategorie in 10 Sekunden

Stell dir diese Fragen:

1. Entsteht das auch bei normalem Wohnen – selbst wenn man sorgfältig ist?
   → eher normale Abnutzung

2. Ist es ein klares Missgeschick / etwas ist kaputt / deutlich sichtbar beschädigt?
   → eher ersatzpflichtiger Schaden, der spätestens im Rahmen der Übergabe auffällt und ersetzt werden muss

3. Ist es viel stärker als üblich oder klar vermeidbar gewesen?
   → übermässige Abnutzung

4. Kann man’s schnell selbst erledigen, ohne Fachperson?
   → eher kleiner Unterhalt